Πότε συμφέρει η αγορά παλαιάς ή νέας κατοικίας– Τα 10 σημεία ελέγχου

Ο προσδιορισμός της πραγματικής αξίας

Η αναζήτηση στέγης συνιστά σήμερα ένα από τα μεγαλύτερα προβλήματα. Αυτό οφείλεται τόσο στις συνεχώς αυξανόμενες τιμές των ακινήτων, όσο και στην έλλειψη διαθέσιμων κατοικιών. Η δυσκολία αυτή καθιστά σημαντική την επιλογή για το αν συμφέρει η αγορά ενός ακινήτου.

Η αγορά ακινήτου δεν είναι απλή υπόθεση. Ένα κρίσιμο στοιχείο είναι ο σωστός προσδιορισμός της πραγματικής αξίας του. Η εκτίμηση της αξίας ενός ακινήτου δεν είναι στατική. Επηρεάζεται από πολλούς παράγοντες, με τους νομικούς και πολεοδομικούς να είναι καθοριστικοί.

Τα «ΤΑ ΝΕΑ» παρουσιάζουν, με τη βοήθεια της τοπογράφου – πολεοδόμου Γραμματής Μπακλατσή, όλες τις πληροφορίες για τον υποψήφιο αγοραστή, μέσω 10 ερωτήσεων – απαντήσεων.

 Ποιοι παράγοντες επηρεάζουν την εκτίμηση;

Η εκτίμηση ενός ακινήτου μεταβάλλεται άμεσα και επηρεάζεται από τρεις κατηγορίες παραγόντων: νομικούς, πολεοδομικούς και οικονομικούς.

Νομικοί και Πολεοδομικοί Παράγοντες:

• Η νομιμότητα της κατασκευής (ύπαρξη οικοδομικής άδειας, αυθαίρετες κατασκευές).

• Τυχόν νομικά βάρη.

• Ο συντελεστής δόμησης και η επιτρεπόμενη χρήση γης.

Οικονομικοί Παράγοντες:

• Η συνολική κατάσταση της οικονομίας και της αγοράς ακινήτων.

• Τα επιτόκια δανείων που επηρεάζουν τη δυνατότητα αγοράς.

• Η προσφορά και η ζήτηση στην αγορά της περιοχής.

 Ο ρόλος της τοποθεσίας και της κατάστασης

Η τοποθεσία παίζει σημαντικό ρόλο στη διαμόρφωση της τιμής. Επίσης σημαντικοί παράγοντες είναι:

• Η εγγύτητα σε σχολεία, νοσοκομεία, πάρκα και εμπορικά σημεία.

• Η προσβασιμότητα στα Μέσα Μαζικής Μεταφοράς.

• Τα μελλοντικά έργα υποδομών (δρόμοι, μετρό κ.λπ.).

Παράγοντες που διαμορφώνουν την τιμή:

• Το έτος κατασκευής και ανακαίνισης.

• Η ποιότητα των κατασκευαστικών εργασιών και τα υλικά κατασκευής.

• Η ενεργειακή απόδοση (ενεργειακό πιστοποιητικό).

Άλλοι παράγοντες:

• Η ύπαρξη θέρμανσης (φυσικό αέριο, αυτόνομη, κεντρική).

• Τα έξοδα συντήρησης και τα κοινόχρηστα.

• Η διαθεσιμότητα θέσεων στάθμευσης.

 Η αγορά παλαιάς κατοικίας

Πολλοί καταναλωτές επιλέγουν την αγορά ενός παλιού διαμερίσματος και την ανακαίνισή του. Για να συμφέρει η αγορά αυτή, απαιτείται σωστός υπολογισμός κόστους και ρίσκου. Ο μηχανικός μπορεί να συμβουλέψει τον ενδιαφερόμενο για το κόστος της ανακαίνισης και της ενεργειακής αναβάθμισης.

Η αγορά παλιάς κατοικίας συμφέρει όταν:

• Το ακίνητο έχει «καλή βάση», δηλαδή έχει στατική επάρκεια και καλές κοινόχρηστες εγκαταστάσεις στο κτίριο.

• Το ακίνητο έχει ήδη μόνωση στην ταράτσα ή τους τοίχους, σύνδεση με φυσικό αέριο ή/και κουφώματα.

• Η τιμή αγοράς είναι σημαντικά χαμηλότερη από ένα αντίστοιχο ανακαινισμένο. Έτσι, η διαφορά καλύπτει το κόστος ανακαίνισης και επιτρέπει κέρδος στον αγοραστή.

 Έλεγχος από τον μηχανικό

Ο μηχανικός είναι υπεύθυνος να ελέγξει τα ακόλουθα σημεία:

1. Πολεοδομικός έλεγχος: Αν το ακίνητο είναι εντός ή εκτός σχεδίου πόλεως.

2. Άδειες και σχέδια: Η οικοδομική άδεια, τα σχέδια, οι τυχόν δηλώσεις χώρων που άλλαξαν χρήση και οι υπαγωγές σε νόμους αυθαιρέτων.

3. Συμφωνία σχεδίων: Τα σχέδια του ακινήτου πρέπει να συμφωνούν με τη σημερινή του κατάσταση.

4. Νομιμότητα: Η νομιμότητα των παρακολουθημάτων του ακινήτου.

5. Επέκταση Σχεδίου: Αν το ακίνητο είναι εντός σχεδίου, πρέπει να εξεταστεί αν το σχέδιο είναι παλαιό (προ 1983) ή αν έγινε επέκταση με διατάξεις του ν.1337/1983.

6. Ειδικά Διατάγματα: Εξετάζεται η ύπαρξη Ειδικών Προεδρικών Διαταγμάτων (π.χ. Κυκλάδες, Πήλιο κ.ά.).

7. Εκτός Σχεδίου: Για τα εκτός σχεδίου οικόπεδα, εξετάζεται αν έχουν πρόσωπο σε αναγνωρισμένο κοινόχρηστο δρόμο.

8. Χαρακτηρισμός Έκτασης: Ο χαρακτήρας της έκτασης ως βιότοπος, δάσος, αιγιαλός ή αρχαιολογικού ενδιαφέροντος.

9. Πολεοδομικός Σχεδιασμός: Η ύπαρξη Ζώνης Οικιστικού Ελέγχου ή Γενικού Πολεοδομικού Σχεδίου και η κατηγορία στην οποία εμπίπτει το ακίνητο.

Ο ρόλος της ηλεκτρονικής ταυτότητας

Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα του Κτιρίου είναι απαραίτητη πριν από την αγορά. Μέσω αυτής, ελέγχονται και τα αυθαίρετα που έχουν δηλωθεί.