Νέο πλαίσιο για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις: Αυστηρότεροι κανόνες και ποιοτικά κριτήρια για τα Airbnb

Σε ισχύ από 1η Οκτωβρίου ο νόμος 5170/2025

Η αγορά βραχυχρόνιων μισθώσεων στην Ελλάδα μπαίνει σε νέα εποχή. Από την Τετάρτη 1η Οκτωβρίου 2025, τέθηκε σε ισχύ ο νόμος 5170/2025, ο οποίος φέρνει σαφείς και αυστηρούς κανόνες για τα ακίνητα που διατίθενται μέσω πλατφορμών όπως το Airbnb.

Η υπουργός Τουρισμού Όλγα Κεφαλογιάννη, παρουσιάζοντας το νέο θεσμικό πλαίσιο, τόνισε ότι στόχος είναι η διασφάλιση ενός δίκαιου ανταγωνισμού ανάμεσα στα τουριστικά καταλύματα και τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Όπως ανέφερε, η ρύθμιση θέτει «σαφείς κανόνες ποιότητας και νομιμότητας», ώστε να βελτιωθεί το επίπεδο των υπηρεσιών και να ενισχυθεί η βιώσιμη ανάπτυξη των τουριστικών προορισμών.

Η υπουργός σημείωσε επίσης πως το νέο πλαίσιο λαμβάνει υπόψη την έντονη αύξηση της συγκεκριμένης δραστηριότητας, η οποία αποτελεί πλέον αναπόσπαστο κομμάτι της τουριστικής προσφοράς της χώρας.
Σκοπός είναι να περιοριστούν οι πιέσεις σε ορισμένες περιοχές και να διασφαλιστεί η ισορροπία ανάμεσα στην τουριστική ανάπτυξη και τη διαθεσιμότητα στέγης για κατοίκους και εργαζόμενους.

Αυστηρότεροι έλεγχοι και κυρώσεις

Το νέο θεσμικό πλαίσιο προβλέπει ελέγχους συμμόρφωσης από το Υπουργείο Τουρισμού και την ΑΑΔΕ, καθώς και πρόστιμα αντίστοιχα με εκείνα που ισχύουν για τα ξενοδοχειακά καταλύματα.

Ήδη έχει αποσταλεί ηλεκτρονική ενημέρωση σε όλους τους εγγεγραμμένους διαχειριστές ακινήτων με Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ), ενώ εκδόθηκε εγκύκλιος με αναλυτικές προδιαγραφές. Από την 1η Οκτωβρίου, τα ακίνητα που δεν θεωρούνται χώροι κύριας χρήσης με βάση τον πολεοδομικό κανονισμό διαγράφονται αυτόματα από το Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής.

Η ΑΑΔΕ θα ενημερώσει τις συνεργαζόμενες πλατφόρμες (όπως η Airbnb) για τα διαγραμμένα ακίνητα, με αποτέλεσμα να απενεργοποιούνται οι σχετικές καταχωρίσεις. Σύμφωνα με τις πρώτες εκτιμήσεις, 5% έως 10% των καταλυμάτων ενδέχεται να βγουν εκτός αγοράς λόγω μη συμμόρφωσης.

Οι ελάχιστες προδιαγραφές των νέων κανονισμών

Τα ακίνητα που διατίθενται για βραχυχρόνια μίσθωση υποχρεούνται πλέον να πληρούν συγκεκριμένες ελάχιστες τεχνικές και λειτουργικές προδιαγραφές, όπως:

• Να είναι χώροι κύριας χρήσης βάσει του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού.

• Να διαθέτουν φυσικό φωτισμό, αερισμό και κλιματισμό.

• Ασφαλιστήριο συμβόλαιο αστικής ευθύνης για ζημιές ή ατυχήματα.

• Υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου εγκαταστάτη και πιστοποιητικό μυοκτονίας/απεντόμωσης.

• Πυροσβεστήρες, ανιχνευτές καπνού, ρελέ διακοπής, καθώς και σήμανση διαφυγής.

• Φαρμακείο πρώτων βοηθειών και οδηγό με τηλέφωνα ανάγκης.

Επιπλέον, μέχρι το τέλος του έτους αναμένεται να καθοριστούν οι περιοχές της χώρας —πέρα από τις πρώτες τρεις της Αθήνας— όπου θα απαγορευτεί η διάθεση νέων ακινήτων με βραχυχρόνια μίσθωση, αλλά και να εξεταστούν κίνητρα επιστροφής ακινήτων στη μακροχρόνια αγορά.

Ρεκόρ στην αγορά βραχυχρόνιας μίσθωσης

Την ίδια στιγμή, τα στοιχεία του ΙΝΣΕΤΕ δείχνουν ότι η αγορά συνεχίζει να κινείται σε ιστορικά υψηλά επίπεδα.
Μόνο το διάστημα Ιανουαρίου–Αυγούστου 2025, ο αριθμός των καταλυμάτων τύπου Airbnb αυξήθηκε στα 247.000, σημειώνοντας νέο ρεκόρ. Οι διαθέσιμες κλίνες έφτασαν τις 1.081.481 τον Αύγουστο, αυξημένες κατά 57.000 σε σχέση με πέρυσι.

Η πληρότητα παρέμεινε σταθερή, περίπου στο 58% τον Αύγουστο, ενώ η μέση διάρκεια παραμονής διαμορφώθηκε στις 4,2 διανυκτερεύσεις, παρουσιάζοντας μικρή αύξηση σε σχέση με το 2024.
Πάνω από 90% των επισκεπτών παραμένουν αλλοδαποί, επιβεβαιώνοντας τη συνεχή διεθνή ζήτηση για βραχυχρόνιες ενοικιάσεις στην Ελλάδα.

Προς μια νέα ισορροπία στην τουριστική αγορά

Η κυβέρνηση εκτιμά πως το νέο πλαίσιο θα βοηθήσει στη διαφάνεια, τη φορολογική συμμόρφωση και την αναβάθμιση της ποιότητας φιλοξενίας, χωρίς να πλήξει τη θετική δυναμική του ελληνικού τουρισμού.
Η αγορά πάντως παρακολουθεί στενά τις εξελίξεις, καθώς η εφαρμογή των νέων κανόνων αναμένεται να καθορίσει το μέλλον χιλιάδων ιδιοκτητών και διαχειριστών βραχυχρόνιων ακινήτων.